Добрый день!

Мы продолжаем разговор о покупке квартиры в Израиле. В предыдущих статьях мы рассмотрели Первые шаги при покупке квартиры, а также Оформление ссуды и подписание договора. Сегодня же мы подробно рассмотрим ипотечные ссуды, так как не у всех есть возможность сразу приобрести жилье из своих собственных средств, достав из кармана несколько миллионов шекелей 🙂 Также мы остановимся на льготной государственной ссуде (
машканте

), условиях ее предоставления и выплаты.

Сразу предупреждаю, что статья непростая, содержит много специальных терминов и определений, это вам не Дарья Донцова. Но, по моему мнению, к такому серьезному шагу, как покупка квартиры, надо хорошо подготовиться, поэтому информация полезная и рекомендуемая к изучению.

ИПОТЕЧНЫЕ ССУДЫ

Источники финансирования

Ссуды предоставляют банки, страховые компании и благотворительные организации.

Все банки подразделяются на коммерческие и ипотечные. Некоторые ипотечные банки являются дочерними компаниями банков коммерческих.

Ссуды различаются по источнику финансирования – льготная государственная ссуда или дополнительная банковская ссуда.

Банковский процент является платой за время использования ссуды. Величина ссудного процента устанавливается банком в соответствии со стоимостью мобилизации финансов. Источниками финансирования ипотечных ссуд являются пенсионные, страховые и сберегательные программы.

Закон о банковском проценте устанавливает верхний предел процента для ссуд, прикрепленных к индексу инфляции в 13% годовых. Прикрепленный к индексу инфляции штрафной процент не может превышать 17% годовых. При этом закон не ограничивает максимальный процент для ссуд, прикрепленных к доллару или прайму.

Как правило, краткосрочные ссуды (до 5 лет) выдаются под более высокий процент, нежели ссуды на длительный срок.

Чем больше сумма взятых ссуд, тем, соответственно, выше ежемесячные платежи, которые постоянно возрастают, будучи привязаны к индексу потребительских цен. Если взявший ссуду не выплачивает ее, банк имеет право реализовать залог, то есть продать квартиру.
Коммерческие банки дают ссуды на относительно короткий срок (до 10-15 лет) и под процент, в основе которого заложен прайм (базисный ссудный процент, определяемый Банком Израиля), что приводит к достаточно высоким первоначальным выплатам. Необходимо отметить, что, давая ссуду на покупку квартиры, коммерческий банк потребует в залог не только недвижимость, но и все акции, сбережения и программы, имеющиеся у вас –
облиго . Кроме того, при записи заклада указывается, что «ссуда выдана без ограничения суммы», т.е. в случае вашей неуплаты, банк для покрытия своих убытков сможет реализовать не только квартиру, но и все заложенное ему имущество.
Коммерческие банки не выдают льготные государственные ссуды.
Ипотечные банки («Тфахот», «Леуми ле-машкантаот», «Йерушалаим», «Бейнлеуми а-ришон») принимают в залог
в размере выданной ссуды. Кроме собственно банковских ссуд ипотечные банки предоставляют и льготные государственные ссуды, а также и оформляют
теудат закаут

.

Страховые компании

также предлагают ссуды, и, зачастую, под более низкие проценты, чем банки, однако они не предоставляют льготные государственные ссуды и, в целом, дают меньший процент от стоимости квартиры.

Благотворительные организации

предоставляют определенным категориям получателей ссуд небольшие суммы на весьма льготных условиях.

Льготные государственные ссуды

Льготные ссуды для приобретения жилья выдаются в качестве государственной помощи, в соответствии с критериями, установленными правительством. Эти ссуды предназначены для существующей в Израиле категории граждан, которая характеризуется как «не имеющие собственного жилья».

К категории «не имеющие жилья» относятся одиночка или семья, каждый из членов которой удовлетворяет следующим требованиям:

Обладает действующим теудат закаут .
Теудат закаут

С 01/06/1971 ни он сам, ни совместно с кем бы то ни было, не владел в той или иной форме квартирой или ее частью.

Например, к «не имеющим жилья» относятся владельцы квартиры, которая из-за развода была безвозмездно передана бывшему супругу. А также лица, на чье имя оформлена квартира, но она недоступна для проживания и заселена членами семьи или близкими родственниками (мать/отец, бабушка/дедушка). При этом у них нет и не было другой квартиры и они не получали ссуду на приобретение жилья от государства.

Любой житель страны, который считается «не имеющим жилья», может получить льготную государственную ипотечную ссуду –
машканту

на приобретение собственной квартиры или дома.

Государственная ипотечная ссуда состоит из основной ссуды и условной дотации (так называемого подарка).

Основная ссуда

выдается на срок 25-30 лет под 4% годовых и привязана к индексу потребительских цен. Условия возврата этой части ссуды зависят от состава семьи, расположения населенного пункта, в котором приобретается квартира и пр.

Условная дотация

или подарок предоставляется на 15 лет. В течение всего этого срока банк ежегодно будет списывать с суммы дотации одну пятнадцатую часть. Если до истечения 15 лет взявший ссуду не продаст квартиру или продаст, но переведет ипотечную ссуду на другую жилплощадь, условная дотация превращается в подарок. В случае продажи квартиры без перевода ссуды до окончания этого срока, условная дотация подлежит возврату с полной привязкой остатка суммы к индексу потребительских цен и 2% годовых.

Репатрианты, присоединившиеся к ближайшим родственникам при покупке квартиры

Размер машканты определяется в соответствии с баллами, которые начисляются в зависимости от времени проживания в Израиле и количества детей в семье, а также в зависимости от семейного статуса. Помимо этого предоставляется надбавка к помощи в связи со службой в армии в соответствии с количеством месяцев службы и в случае покупки квартиры в районах национальных приоритетов – в соответствии с категорией населенного пункта.

Все ссуды предоставляются с полной привязкой к индексу цен.

Семья, в которой один из супругов является
инвалидом

, может получить дополнительную помощь в связи с его инвалидностью.

Неполная семья

получает помощь в соответствии с расчетом количества баллов, в зависимости от срока проживания в стране, срока существования в качестве неполной семьи, но вне зависимости от количества детей.

«Неполными семьями» являются отцы или матери-одиночки (разведенные, вдовы/вдовцы, холостые/незамужние) с детьми в возрасте до 21 года, включая и тех детей, которые находятся в интернатах и кибуцах, живут в студенческих общежитиях или проходят службу в армии. «Неполной» семья считается только в том случае, если родитель-одиночка не состоит в браке, как официальном, так и неофициальном. Беременная одинокая женщина (незамужняя, разведенная, вдова, фактически разведенная), у которой нет других детей, считается «неполной семьей» с 5-го месяца беременности.
Новые репатрианты, покупающие квартиру совместно с родственниками

Существует возможность объединения новых репатриантов для совместной покупки квартиры.

Имеющие право купить жилье совместно должны быть близкими родственниками: родители, дети, внуки и братья/сестры. Правом владения жильем обладают все покупатели; запись об этом оформляется в соответствующих документах. Присоединяющиеся к покупке семья или одиночка имеют право на получение 80% от ипотечной ссуды, рассчитываемой в соответствии с количеством баллов, включая специальные надбавки для новых репатриантов. Объединяющиеся для покупки квартиры
не имеют права

на дополнительную надбавку при покупке квартиры в районах национальных приоритетов.

Объединяющиеся для покупки квартиры также имеют право на полную надбавку за службу в армии в соответствии с продолжительностью службы.

Дополнительные банковские ссуды выдаются только на единицу недвижимости и не объединяются.

Только одна из двух или трех объединенных ссуд может быть получена в стандартном размере, а остальные – в неполном размере – до 80% от ипотечной ссуды, рассчитываемой в соответствии с количеством условных единиц, включая специальные добавки для новых репатриантов

Если квартиру покупают двое или трое одиночек, каждый из них является владельцем равной части квартиры

Если квартиру покупает семья и одиночка, то одиночке принадлежит треть квартиры, а семье – две трети

Если квартиру покупает семья и двое одиночек, то семье принадлежит 50% квартиры, а каждому из одиночек – по 25%.

Общая сумма объединяемых ссуд не должна превышать 95% стоимости приобретаемой квартиры.

Следует иметь в виду, что каждый из получивших ссуду будет рассматриваться как владелец квартиры, решивший свою жилищную проблему и не будет более иметь никаких прав на получение помощи от Министерства строительства.

По израильским законам наследование квартиры или части квартиры не является автоматическим! Если нет завещания в пользу родственников, с которыми квартира находится в совместном владении, в случае переезда, продажи квартиры, переводе ссуды, смерти одного из совладельцев могут возникнуть нежелательные юридические проблемы.

В тех случаях, когда завещатель хочет распорядиться наследственным имуществом по своему желанию, лучше составить завещание.

Следует учитывать, что при переводе ссуды на имя наследников условия ее возврата ухудшаются – условная дотация (так называемый подарок) превращается в ссуду, привязанную к индексу цен, под максимальный разрешенный на данный момент банковский процент.

Дополнительная денежная помощь

Право на дополнительную помощь предоставляется в соответствии со сроком службы в Армии Обороны Израиля или альтернативной службы. Дополнительная помощь индивидуальна, то есть, если оба супруга в семье служили в Армии Обороны Израиля, каждый из них получает дополнительную помощь в соответствии с продолжительностью его службы (до 36 месяцев службы для мужчин и до 24 месяцев – для женщин).

Право на дополнительную денежную помощь при покупке квартиры в районах национальных приоритетов предоставляется в соответствии с категорией населенного пункта.

Дополнительная денежная помощь выдается в виде специальной ссуды, часть которой является условным подарком. При этом одинокие новые репатрианты, покупающие квартиру в районах национальных приоритетов, получают половину денежной помощи, полагающейся в этом случае семьям новых репатриантов. Подробный перечень населенных пунктов в соответствии с категориями национальных приоритетов можно найти в ипотечных банках.

Дополнительные банковские ссуды Ссуды, прикрепленные к шекелю

Эти ссуды, «привязанные» к индексу потребительских цен, в свою очередь подразделяются по способу расчета месячного платежа.

Индекс потребительских цен определяется Статистическим управлением 15 числа каждого месяца за предыдущий месяц и показывает изменение цен основной корзины услуг. Индекс публикуется в процентах. Банки рассчитывают индекс в абсолютных единицах, отсчитываемых с момента его введения.

Суммарный индекс определяется по правилам подсчета сложных процентов. Например, ваша начальная выплата по ссуде составляет 100 шекелей, а индекс за первый месяц составил 1%. Таким образом, ваша следующая выплата будет 101 шекель. Если в следующем месяце индекс снова составит 1%, то новая выплата будет определяться не от 100, а от 101 шекеля. Таким образом, при объявленном суммарном годовом индексе 10% реальный рост платежа составляет около 11%.

Таблица возврата построена по так называемой формуле Шпицера, согласно которой величина платежа  при отсутствии инфляции – остается неизменной, то есть, в теории, первый платеж равен всем последующим. Но на практике, чтобы избежать обесценивания выданной ссуды с учетом инфляции, банк прикрепляет к индексу потребительских цен как ваш месячный платеж, так и остаток фонда, т.е. оба они возрастают на величину индекса.

Ссуды по формуле Шпицера выдаются под постоянный или переменный процент.

Постоянный процент

устанавливается на весь срок ссуды и не меняется со временем, что выгодно, если вам удалось добиться сравнительно низкого процента. Недостатком таких ссуд является возможность штрафа при досрочном погашении.

Переменный процент

устанавливается на определенный период и затем меняется согласно правилам, установленным банком. В каждом банке имеются свои правила относительно первичного периода, частоты и условий изменения процента. Такие ссуды обычно даются на более длительный срок, чем ссуды на постоянный процент и, соответственно, месячные выплаты по ним несколько ниже. Кроме того, предусмотрены возможности досрочного погашения без штрафа (как правило, с 16 по 30 число месяца, относящегося к периоду разрешенного гашения). Недостатком этих ссуд является возможное повышение процента.

По решению контролера банков с ноября 2000 года внесены изменения в правила предоставления ссуд с переменным процентом. Изменение процента в таких ссудах будет происходить не по воле ипотечного банка, а согласно решению независимой внешней организации, установленной Банком Израиля. Решение контролера банков принято для того, чтобы обезопасить клиентов, взявших ссуду под переменный процент, от возможного увеличения процента.

Булит

– ссуда, предусматривающая помесячные выплаты только процента, а погашение прикрепленного к индексу потребительских цен фонда производится в конце срока ссуды или в любой момент. Достоинством булита являются относительно низкие месячные выплаты и возможность досрочного погашения без штрафа. Недостатки – непрогнозируемый инфляционный рост фонда (что особенно опасно при высокой инфляции) и как правило невысокий процент финансирования – не более 40% от стоимости квартиры.

Разновидностью булита являются две программы, позволяющие временно облегчить выплату ссуды под постоянный процент (например, уменьшить выплату до переезда на новую квартиру) –
полный или частичный грейс

. Полный грейс предоставляет отсрочку месячных платежей на оговоренный срок (как правило, до 3-х лет с момента взятия ссуды), частичный грейс позволяет выплату только процента в определенный период. Оба варианта приводят к значительному увеличению платежей по окончании периода отсрочки.

Ссуды, прикрепленные к прайму

«равный фонд» при этом платеж доли фонда является постоянным, а доля процента постоянно уменьшается. Таким образом, первый платеж максимален и каждый следующий меньше предыдущего

булит-прайм – ссуда, предусматривающая помесячные выплаты только процента, а погашение прикрепленного к прайму фонда производится в конце срока ссуды или в любой момент.

Ссуды, прикрепленные к доллару

Процент в этих ссудах состоит из либора – межбанковского базисного процента на доллар, определяемого на торгах лондонской биржи и коэффициента данного банка.

Долларовые ссуды не испытывают влияния инфляции и позволяют досрочное погашение без штрафа, но рекомендуются, как правило, в тех случаях, когда и ваши доходы привязаны к доллару.
Досрочный возврат ипотечной ссуды Существует возможность досрочного возвращения ссуды, взятой у банка на покупку квартиры (
пираон мукдам ). Вы можете выплатить всю взятую сумму одним платежом или частично погасить долг, тем самым уменьшив сумму выплат или время погашения ссуды. Государственную ссуду (
машканту ) вы имеете право досрочно выплатить безо всяких ограничений со стороны банка. Что касается дополнительной банковской ссуды, то банк, как правило, назначает «штраф» за досрочную выплату (
амлат силук мукдам ). Величина «штрафа» зависит от величины погашаемой ссуды и сроков ее выплат. Если ваша ссуда состоит из нескольких частей – например, из
машканты

и дополнительной ссуды под более высокий процент, то в первую очередь стоит погасить более «дорогую» часть ссуды, о чем необходимо сообщить банковскому служащему.

Итак, сегодня мы рассмотрели различные виды ипотечных ссуд, льготные государственные ссуды (
машканта

). Надеюсь, вам понравилось)) В следующих статьях мы рассмотрим следующие вопросы: Какое жилье лучше покупать? У подрядчика, со вторых рук или самостоятельное строительство? Что такое социальное жилье, и кто имеет право на его покупку и аренду? Чтобы узнать ответы на эти и другие вопросы, подпишитесь на обновления блога.

Удачи вам и выгодных процентных ставок!